遺産分割と相続登記の関係とは？不動産の手続や必要書類を解説

相続した不動産の名義を変更するには、相続登記の手続きが必要です。遺産分割によって不動産を取得する人を決めた場合は、遺産分割協議書をはじめ、戸籍謄本等の必要書類をそろえて登記を申請します。しかし、「遺産分割後はいつまでに登記すればよいのか」「どのような書類が必要なのか」と迷う方も少なくありません。

この記事では、遺産分割と相続登記の関係や手続きの流れ、必要書類、遺産分割協議書を作成する際のポイントについて解説します。

遺産分割による相続登記とは？自分でもできる？

「相続登記は、専門家に頼まないと難しいのでは？」と思われがちですが、相続関係が比較的シンプルで、必要書類を正しく準備できれば、自分で申請することも可能です。相続人同士に争いがなく、対象となる不動産も明確なケースであれば、ご自身で手続きを進めることで専門家への依頼費用を抑えられるでしょう。

ただし、すべての相続登記で「遺産分割協議書」が必要になるわけではありません。遺言書の内容に基づいて登記する場合や、法定相続分のとおりに登記する場合など、相続の状況によって法務局へ提出する書類は異なります。まずはご自身がどのケースに該当するのかを整理することが大切です。

遺産分割による不動産の名義変更の仕組みと流れ

遺言書がない場合などには、相続人全員で話し合い、不動産を誰が取得するのか決める「遺産分割協議」を行うことがあります。例えば、法定相続分が2分の1ずつの兄弟であっても、全員が合意すれば「兄が不動産をすべて取得する」といった分け方も可能です。

自分で相続登記を進める場合、大まかな流れは以下のようになります。

• 手順1：相続人を確定する
  被相続人の出生から死亡までの戸籍関係書類などを収集し、法定相続人を確認します。
• 手順2：不動産を確認する
  登記事項証明書や固定資産税の課税明細書などを確認し、相続対象となる不動産を特定します。
• 手順3：遺産分割協議を行う
  相続人全員で、遺産を誰がどのように取得するのか話し合います。
• 手順4：遺産分割協議書を作成する
  合意内容を記載した協議書を作成し、一般的には相続人全員が署名し、実印を押印します。
• 手順5：相続登記を申請する
  登記申請書を作成し、戸籍関係書類や遺産分割協議書などの必要書類とともに、不動産の所在地を管轄する法務局へ提出します。

相続登記義務化の期限と放置するリスク

2024年4月1日から相続登記が義務化され、一定の期限内に登記を申請する必要があります。原則として、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。

また、遺産分割によって不動産を取得した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記を申請する義務があります。

「そのうち手続きすればよい」と放置すると、相続関係が複雑になるおそれがあります。例えば、相続人の一人が亡くなって次の相続が発生する「数次相続」が起こると、新たな相続人が加わり、遺産分割協議の参加者が増える可能性があります。

その結果、戸籍関係書類の収集や相続人の確認にも時間がかかり、手続きがより複雑になることもあるでしょう。相続した不動産がある場合は、登記状況と期限を確認し、できるだけ早めに対応することが大切です。

遺産分割による相続登記の必要書類

遺産分割協議による相続登記では、相続関係を証明する書類や、不動産の内容・評価額を確認するための資料などが必要です。相続人の構成や登記簿の内容によって提出書類が変わることもあるため、ご自身のケースに合わせて準備を進めましょう。

法務局へ提出する相続登記の必要書類チェックリスト

自分で相続登記を行う際、遺産分割協議によるケースで一般的に必要となる書類は次のとおりです。

• 登記申請書
  法務局の様式や記載例を参考に作成し、登記の目的や不動産の情報などを記載します。
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍関係書類
  法定相続人を確認するために必要です。戸籍謄本だけでなく、除籍謄本や改製原戸籍が必要になる場合もあります。
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
  登記簿上の住所と被相続人の最後の住所とのつながりを確認するために使用します。
• 相続人の戸籍謄本
  相続人であることを確認するために必要です。通常は相続開始後に取得したものを用意します。
• 不動産を取得する相続人の住民票
  新たな所有者の住所を登記簿へ記録するために提出します。
• 遺産分割協議書
  どの相続人が対象不動産を取得するのかを記載し、相続人全員の合意を明らかにする書面です。
• 相続人全員の印鑑登録証明書
  遺産分割協議書に押印された実印を確認するために提出します。
• 固定資産税の課税明細書や固定資産評価証明書など
  登録免許税の課税標準となる固定資産税評価額を確認するために使用します。どの資料で足りるかは法務局ごとに確認すると安心です。
• 法定相続情報一覧図の写し
  あらかじめ法務局で交付を受けている場合は、戸籍関係書類などの一部を省略できることがあります。省略できる範囲は一覧図の記載内容によって異なります。

※個別の相続関係や登記簿の状況によっては、上申書や相続関係説明図、委任状など、追加の書類が必要になる場合があります。

固定資産評価額の確認と登録免許税の準備

相続による所有権移転登記では、原則として登録免許税を納める必要があります。

• 登録免許税の計算方法
  原則として、固定資産課税台帳に登録された不動産の価額を基礎に、税率0.4％で計算します。課税標準は1,000円未満を切り捨て、算出した税額は100円未満を切り捨てます。
• 評価額の確認方法
  固定資産税の課税明細書や固定資産評価証明書などで確認できます。手元の資料で登記申請に使用できるか不明な場合は、不動産を管轄する法務局へ確認するとよいでしょう。
• 評価額が登録されていない場合
  固定資産課税台帳に価格がない不動産については、登記官が認定した価額が課税標準となるため、管轄の法務局への確認が必要です。
• 共有持分を相続する場合
  不動産全体ではなく持分のみを取得する場合は、取得する持分に対応する価額をもとに計算します。計算に迷うときは事前に法務局へ確認すると安心です。
• 免税措置の確認
  一定の要件を満たす土地については、登録免許税が免税となる場合があります。たとえば、一定の数次相続や、課税標準となる土地の価額が100万円以下の場合には、2027年3月31日まで免税措置が設けられています。
• 納付方法
  登録免許税は、一般に収入印紙を申請書または台紙へ貼付して納付します。税額が大きい場合などは、別の納付方法を利用することもあります。

登録免許税は計算方法や免税措置の適用可否によって金額が変わります。誤りを防ぐためにも、申請前に評価額と税率、免税の対象になるかを確認しておきましょう。

相続登記に使う遺産分割協議書の正しい書き方

遺産分割協議書は、相続人全員で合意した遺産の分け方を示し、その内容に基づいて相続登記を行う際に重要となる書類です。記載ミスによる法務局からの補正を防ぐため、登記事項証明書や戸籍などの公的書類を確認しながら、正確に作成しましょう。

遺産分割協議書に記載する内容と不動産の書き方

遺産分割協議書では、合意内容が明確であることに加え、対象となる不動産を正確に特定できることが重要です。不動産の表示は、登記事項証明書の記載を確認しながら転記するとよいでしょう。

協議書に記載する主な内容は以下のとおりです。

• 被相続人の氏名、死亡日、最後の住所、本籍など、被相続人を特定できる情報
• 相続人全員で合意した遺産分割の内容と、各財産を取得する相続人の氏名
• 遺産分割協議が成立した日付
• 土地の場合：所在、地番、地目、地積
• 建物の場合：所在、家屋番号、種類、構造、床面積
• 不動産を取得する相続人が誰であるか明確に分かる記載
• 記載例：「相続人〇〇は、次の不動産を取得する。」

単に住所だけを記載すると、対象不動産を正確に特定できない場合があります。固定資産税の納税通知書だけでなく、できる限り登記事項証明書の記載をもとに作成することが大切です。

相続人の署名・実印押印と印鑑登録証明書の注意点

遺産分割協議書を相続登記に使用する場合は、相続人全員が協議内容に合意したことを確認できる形で作成し、一般的には各相続人が実印を押印します。また、その印影が登録された実印であることを確認するため、相続人全員分の印鑑登録証明書を添付します。

実務上の主な注意点は以下のとおりです。

• 氏名や住所は、印鑑登録証明書などの公的書類を確認しながら正確に記載する
• 「〇丁目〇番〇号」などの正式表記を、自己判断で大きく省略しない
• 押印には実印を使用し、印影が確認できるよう鮮明に押す
• 協議書が複数ページにわたる場合は、ページの差し替えを防ぐため契印をしておくと安心
• 氏名や住所の表記に大きな相違がある場合は、法務局から確認や補正を求められることがある
• 記載内容に不安がある場合は、申請前に法務局や司法書士へ確認する

なお、住所表記については、たとえば「1丁目2番地3」と「1-2-3」のような表記差が直ちに登記不可につながるとは限りません。重要なのは、同一人物であることや不動産・相続関係を正確に確認できることです。補正のリスクを抑えるためにも、公的書類の表記をそのまま転記する方法が無難でしょう。

自分で相続登記を申請する手順

必要書類がそろったら、登記申請書を作成して法務局へ提出します。書類の提出から登記完了までの流れと、不備が見つかった場合の対応についてもあらかじめ確認しておきましょう。

登記申請書の作成から法務局への提出までの流れ

自分で相続登記を行う場合は、まず不動産の所在地を管轄する法務局を確認し、必要書類や登録免許税を準備します。

• 手順1：登録免許税を計算する
  固定資産税の課税明細書や固定資産評価証明書などを確認し、登録免許税の金額を算出します。
• 手順2：登記申請書を作成する
  法務局のウェブサイトに掲載されている様式や記載例を参考に、登記の目的、原因、相続人の情報、課税価格などを記入します。不動産の表示は、登記事項証明書を確認しながら所在・地番・家屋番号などを正確に記載しましょう。
• 手順3：必要書類とともに申請する
  登記申請書に戸籍関係書類や遺産分割協議書などの必要書類を添え、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。

提出方法には、主に次の3つがあります。

なお、登記・供託オンライン申請システムの利用時間は、平日8時30分から23時まで、休日8時30分から18時までです。申請データの作成などオフライン作業は時間外でも可能ですが、送信自体を24時間行えるわけではありません。

申請後に補正を求められた場合の対応

申請後、書類や記載内容に不備があると、法務局から「補正」を求められることがあります。自分で申請する場合は、必要書類や記載方法を事前によく確認しておくことが大切です。

よくある補正の原因として、次のような例があります。

• 申請書と戸籍・住民票などの内容に食い違いがある
• 遺産分割協議書や印鑑登録証明書など、必要な添付書類が不足している
• 登録免許税の計算や納付額に誤りがある

法務局から補正の連絡があった場合は、内容と対応期限を確認し、指示に沿って修正や追加書類の提出を行いましょう。軽微な不備であれば補正によって対応できることがありますが、内容によっては申請を取り下げたうえで、改めて申請し直す必要が生じる場合もあります。

「申請書を提出したら終わり」ではありません。審査が完了し、登記完了証などを受け取って登記内容を確認するところまでが一連の手続きです。自分で進める場合は、申請後も法務局からの連絡を確認できるようにしておきましょう。

自分で登記するのが難しいケースと専門家への依頼

相続関係が比較的シンプルであれば、ご自身で相続登記を進めることも可能です。一方で、相続人の範囲や不動産の権利関係が複雑な場合には、必要書類の確認や登記申請が難しくなることがあります。無理に自力で進めて時間や手間を増やさないためにも、専門家へ相談する目安を知っておくことが大切です。

専門家への依頼を検討すべき複雑な相続のケース

以下のような状況に当てはまる場合は、手続きが複雑になりやすいため、専門家への相談を検討するとよいでしょう。

• 数次相続が発生している：相続登記をしないまま相続人が亡くなり、次の相続が発生している。
• 代襲相続が発生している：本来相続人となるはずだった子や兄弟姉妹が先に亡くなっており、その子などが代わって相続人となっている。
• 相続人の関係性が複雑：前婚の子や養子、疎遠な親族などが相続人に含まれている。
• 遺産分割への参加が難しい相続人がいる：認知症などで判断能力に問題がある人や、所在が分からない相続人がいる。
• 不動産の権利関係が複雑：共有持分がある、古い抵当権が残っているなど、相続登記以外の手続きも検討する必要がある。

このようなケースでは、戸籍関係書類の収集や相続人の確定だけでも多くの時間を要することがあります。遺産分割をめぐって相続人同士で争いがある場合は弁護士、争いはなく登記手続き自体を任せたい場合は司法書士へ相談するのが一般的です。

自分で登記する場合と司法書士へ依頼する場合の費用・手間の違い

「自分で手続きすれば費用はかからない」と思われがちですが、ご自身で申請する場合でも、登録免許税や戸籍関係書類の取得費用、郵送費などの実費は発生します。そのうえで、司法書士へ依頼する場合との違いを比較してみましょう。

自力申請のメリット・デメリット

• メリット：司法書士へ支払う報酬を抑えられる。
• デメリット：書類収集や申請書作成、法務局とのやり取り、補正対応などに時間と手間がかかる。

専門家へ依頼するメリット・デメリット

• メリット：必要書類の確認や登記申請、補正対応などを任せられ、時間的・心理的な負担を減らしやすい。
• デメリット：登録免許税などの実費とは別に、司法書士報酬が発生する。

司法書士報酬は、不動産の数や相続人の人数、戸籍収集の有無などによって異なります。数万円程度からとなるケースもありますが、複雑な相続では費用が高くなることもあるため、事前に見積もりを確認すると安心です。

平日に役所や法務局へ行く時間を確保しにくい方や、必要書類が多いケースでは、専門家へ依頼するメリットが大きくなることも考えられます。費用だけで判断せず、「自分で使える時間」と「手続きの複雑さ」の両方を比較して決めるとよいでしょう。途中まで自分で進めたものの難しいと感じた場合に、司法書士へ相談する方法もあります。

相続登記を確実に完了させるために

相続関係が比較的シンプルで、必要書類を一つずつ正確に準備できるのであれば、自分で相続登記を申請することも可能です。一方、仕事が忙しくて十分な時間を確保できない場合や、戸籍関係書類の収集・申請書の作成などでつまずいた場合は、無理に自力で進めず、専門家への相談を検討するとよいでしょう。

まずは、最初の一歩として以下のような準備から始めてみてください。

• 法務局で「登記事項証明書」を取得し、現在の登記名義人や不動産の内容を確認する
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍関係書類などを集め、法定相続人を確認する
• 遺産分割が必要な場合は、相続人全員と連絡が取れるか、話し合いを進められる状況かを確認する
• 自分で書類を作成し、法務局への申請や補正対応などに充てられる時間を確保できるか検討する

これらを整理したうえで、「自分でも進められそうだ」と判断できれば、自力で相続登記に取り組むことも選択肢の一つです。一方、相続人の確認や遺産分割協議、必要書類の準備などに不安がある場合は、早めに専門家へ相談すると安心でしょう。

相続人同士に争いがなく、主に登記手続きについて相談したい場合は司法書士、遺産分割をめぐって対立が生じている場合は弁護士への相談が考えられます。相続登記には申請期限もあるため、ご自身の状況に合った方法を選び、余裕を持って手続きを進めることが大切です。

まとめ

遺産相続で不動産を取得した時は、遺言の有無や遺産分割の内容に応じて相続登記を行います。相続人全員で分ける方法を決めた場合、法定相続分とは異なる割合で取得することも可能です。一方、遺言に基づく場合など、必要となる手続や書類は異なります。まずは相続人や不動産の権利関係を確認し、どの制度を利用するのか整理することが重要です。

必要書類をそろえて不動産登記を進める

遺産分割による不動産登記では、戸籍関係書類、遺産分割協議書、印鑑証明書などを準備します。協議書には、誰が何を取得するのかを明確に記載し、不動産については登記事項証明書を確認して正確に特定しましょう。全部ではなく共有持分の部分だけを取得する場合も、持分の割合を明確にする必要があります。なお、相続人が単独の場合など、遺産分割協議書が不要となるケースもあります。

早めの手続と専門家への相談も検討する

相続登記は2024年4月の法改正により義務化されており、一定の期限内に申請しなければなりません。登記をしないままでは、将来の売却や権利移転の際に問題となる可能性があります。上記の概要を踏まえ、自分で解決するのが難しい事例では、司法書士などの専門家へ相談するとよいでしょう。事務所のサイトでは、関連する知識や費用、アクセス、相談予約の案内、よくある質問などが紹介されていることもあります。相談内容や対応分野の詳細も確認し、ご自身に合った相談先を選ぶことが大切です。

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この記事の執筆者

弁護士　伴 広樹

経歴

神奈川県厚木市出身。1997年司法試験合格後、2000年に司法修習を修了（52期）し、弁護士登録。横浜市内の法律事務所に勤務後、2004年に伴法律事務所を開設。年間280件の相続の法律相談に対応している。
弁護士業務では①お客様の期待に沿う徹底した調査，②お客様が納得できる提案力，③お客様が安心して任せられる確実かつ迅速な処理の3つを心がけており、実際に業務に対しての評価も高い。

活動・公務など

・神奈川大学非常勤講師（2009年9月～2016年3月）
・明治大学リバティアカデミー（市民講座）講師（2015年～2016年）
・横浜弁護士会（現神奈川県弁護士会）常議員(2009年4月～2010年3月）
・一般社団法人神奈川健康生きがいづくりアドバイザー協議会神奈川健生成年後見センター運営委員会委員（2015年8月～）
・セミナー講師としての活動　川崎市役所，東京地方税理士会保土ヶ谷支部，神奈川県宅地建物取引業協会横浜中央支部，神奈川青年司法書士協議会など各種団体におけるセミナー講師を担当