相続登記は自分でできる？やった人がつまずいた所を解説

相続登記を自分で行うことは法律上可能ですが、きちんと手続きを終えるためには事前の準備と正確な知識が不可欠です。特に2024年4月からは相続登記が義務化され、その重要性はさらに高まっています。

相続登記は「自分でできる」とよく言われますが、実際にやってみると、戸籍の収集や書類の書き方、必要書類の判断などで思わぬ壁にぶつかる人が少なくありません。とくに、被相続人の出生から死亡までの戸籍を揃える手間や、相続人が複数いる場合の同意取得、書類の不備による法務局での差し戻しなどは、多くの人がつまずく代表的なポイントです。この記事では、相続登記の基本から、自分で進めようとした方たちがどこで苦労したのか、その注意すべきポイントについて解説します。「自分でできるのか不安」「どこから手を付ければいいかわからない」という方は、ぜひ参考にしてください。

相続登記を自分でやる前に知っておきたい基礎知識

自分で相続登記を行う際には、事前の情報収集と計画的な準備が欠かせません。特に相続人が複数いる場合、不動産が複数ある場合、あるいは故人（被相続人）の住所移転歴が複雑な場合などは、想像以上に手続きが複雑化する事例も多く見られます。

また、相続登記には期限があることも重要なポイントです。義務化により、相続を知った日から3年以内に登記申請を行わなければ、10万円以下の過料が科されるおそれがあります。ここでは、相続登記の基本と義務化で変わったポイントを押さえておきましょう。

相続登記とは何か？義務化で変わったポイント

相続登記とは、不動産の所有者（被相続人）が亡くなった際、その名義を相続人へと変更する手続きです。具体的には、法務局にある不動産登記簿の所有者欄を、故人から相続人へと書き換えることを指します。

従来、相続登記は任意の手続きでしたが、2024年4月1日から法律が改正され、義務化されました。この義務化により、相続人は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記の申請をする義務が生じます。

義務化で最も大きく変わったのは、手続きを怠った場合の法的責任です。正当な理由なく期限内に登記申請を行わなかった場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。ただし、この過料はすぐに科されるものではなく、法務局からの催告を受けてもなお応じない場合に限られるとされています。

また、義務化に伴い「相続人申告登記」という制度も新設されました。これは、遺産分割協議が成立していない場合などに、ひとまず「相続人である」ことを申告する簡易な手続きで、義務を履行したとみなされるものです。この制度により、複雑な相続関係で時間がかかる場合でも、まずは義務違反を回避することが可能になります。

さらに、義務化により相続登記の重要性が社会的に認知され、手続きに関する情報提供や支援制度も充実してきました。法務局では相続登記の相談窓口を設置し、必要書類の案内や手続きの流れについて無料で相談を受け付けています。

これらの変化を踏まえると、相続登記は「やってもやらなくてもよい手続き」から「必ず行うべき法的義務」へとその性質を大きく変えたことがわかります。自分で手続きを進める場合も、この義務化の重みを理解し、計画的かつ確実に進めることが求められます。

相続登記を自分でやった場合の手順と必要な費用

相続登記を自分で行う場合、大きく3つのステップに分かれます。全体の流れを把握しておくことで、スムーズに進められるでしょう。実際の費用は書類の取得枚数や物件数によって変動しますが、専門家報酬がない分、大幅にコストを抑えることが可能です。時間と労力をかければ個人でも対応できる手続きといえます。

ステップ1：準備段階の手順と費用

まずは相続登記に必要な情報の整理から始めます。この段階では主に情報収集が中心となり、費用もそれほどかかりません。

最初に行うのは、相続する不動産の現在の登記情報の確認です。法務局で「登記事項証明書」を取得し、所有者名義や抵当権の有無、地番や家屋番号など正確な情報を把握しましょう。登記事項証明書の手数料は1通480円（窓口請求の場合）です。

次に、相続人全員を特定するための準備を進めます。故人（被相続人）の出生から死亡までの戸籍謄本等が必要になるため、本籍地がどこにあったかを調べておくことが重要です。本籍地が複数回変更されている場合、それぞれの市区町村への問い合わせが必要となるため、時間には余裕を持つと良いでしょう。

また、相続人同士で遺産分割について話し合いが必要な場合は、この段階で協議を進めておくことをおすすめします。不動産を誰が相続するのか、他の相続人の同意が得られるかどうかを明確にしておくことで、後の手続きがスムーズになります。

この準備段階でかかる主な費用は、登記事項証明書の取得費用（480円〜）程度です。複数の物件がある場合は、物件ごとに証明書が必要となります。

ステップ2：必要書類の収集・作成と費用

書類の収集は、相続登記で最も時間のかかる作業の一つです。必要な書類は相続の形態（法定相続・遺言による相続・遺産分割による相続）によって異なりますが、基本的な書類は共通しています。

被相続人に関する書類として、出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本・改製原籍謄本（昔の手書きの戸籍のことです）が必要です。これらは各市区町村で取得しますが、本籍地が複数回変更されている場合は、それぞれの自治体から取り寄せる必要があります。戸籍謄本は1通450円、除籍謄本・改製原戸籍謄本は1通750円です。一般的に3〜5通程度必要です。

相続人全員の現在戸籍謄本（1通450円）と住民票の写し（1通200〜400円程度、自治体により異なる）も必要です。相続人が3人いる場合、戸籍謄本と住民票で合計約2,000円程度かかります。

遺産分割協議により相続する場合は、相続人全員が署名・実印で押印した遺産分割協議書を作成し、各相続人の印鑑登録証明書（1通200〜400円程度）が必要になります。

不動産の固定資産評価額を証明する書類として、固定資産評価証明書（1通200〜400円程度）も取得します。これは不動産の名義変更にかかる税金である登録免許税の計算に使用するものです。

書類収集にかかる費用は、相続人の人数や被相続人の本籍変更回数によって変動しますが、一般的なケースで5,000円〜15,000円程度を見込んでおくと良いでしょう。郵送で請求する場合は、別途郵送費や定額小為替の手数料もかかります。

ステップ3：法務局での申請手続きと最終的な費用

必要書類が揃ったら、相続登記の申請書を作成します。法務局のWebサイトには申請書の様式と記載例が掲載されているため、これを参考に作成してください。申請書には、不動産の所在地番・家屋番号、被相続人と相続人の住所氏名、相続の原因と年月日などを正確に記載する必要があります。

申請先は不動産所在地を管轄する法務局です。管轄は法務局のWebサイトで確認できます。申請方法は窓口持参、郵送、オンライン申請の3つの方法がありますが、初めての方は窓口での相談も兼ねて持参されることをおすすめします。

最大の費用は登録免許税です。これは固定資産評価額の1,000分の4（0.4％）で計算されます。たとえば評価額が2,000万円の土地・建物の場合、登録免許税は8万円になります。この税額は収入印紙で納付しますが、法務局内や近隣の郵便局で購入できます。

申請後、法務局での審査期間は通常1〜2週間程度です。修正が必要な場合は連絡が来ますので、指示に従って修正します。登記が完了すると「登記識別情報通知書」（いわゆる権利証にあたるものです）が交付されます。

最終的な費用をまとめると、書類収集費用が5,000円〜15,000円程度、登録免許税が評価額の0.4％（数万円〜十数万円）、その他実費（交通費、印紙代など）で数千円程度です。専門家に依頼した場合の報酬額（通常5万円〜15万円程度）がかからない分、総費用を大幅に抑えることができます。

ただし、相続関係が複雑な場合や不動産の権利関係に問題がある場合は、司法書士などの専門家に事前相談だけでも依頼し、自分で対応できる範囲なのか、専門家の支援が必要なのかを判断することをおすすめします。

実際に自分でやった人がつまずいた5つのポイント

相続登記を自分で進める際、多くの方が共通して直面する課題があります。書類の準備から申請まで、一見シンプルに見える手続きですが、つまずきやすいポイントを事前に知っておくことで、手続きがスムーズに進められるはずです。

1.戸籍謄本の収集で起こりがちなミス

戸籍謄本の収集は、相続登記の第一歩として最も重要な作業の一つです。しかし、この段階で多くの方が想像以上の時間と労力を費やすことになります。

最も多いのが「必要な戸籍の見落とし」です。故人（被相続人）の出生から死亡まで連続した戸籍が必要ですが、転籍や結婚、養子縁組などで戸籍が複数の市町村に分散しているケースがあります。例えば、父親が青森県で生まれ、就職で東京に出てきて結婚し、その後埼玉県に転居した場合、少なくとも3つの自治体から戸籍を取得する必要があります。

また、「戸籍の読み取り方」でつまずく方も少なくありません。昔の手書きの戸籍は文字が読みにくく、旧字体で書かれていることもあります。さらに、戸籍に記載された内容から次に取得すべき戸籍がどこにあるかを判断するのは、慣れていない方には困難な作業です。

郵送請求する際の「必要書類の不備」も頻繁に起こります。請求書の記載内容が不十分だったり、手数料の計算が間違っていたりすると、何度もやり取りが必要になり、結果的に数週間から1ヶ月以上かかってしまうケースもあります。特に遠方の自治体とのやり取りでは、一度のミスが大きな時間ロスにつながるので注意が必要です。

2.遺産分割協議書の作成で見落としがちなポイント

遺産分割協議書は相続人全員の合意内容を正確に記載する重要な書類ですが、法的な要件を満たしていない書類を作成してしまう方が少なくありません。

「不動産の表示方法」で最も多くミスが発生します。住所ではなく登記簿謄本に記載されている正確な地番・家屋番号を使用する必要があるのですが、これを住所で記載してしまうケースがあるからです。例えば、住所が「○○市××町1-2-3」でも、登記上の表示は「○○市××町1番地2」のような形になっていることがあり、この違いが後々の申請で問題となる場合があります。

また「相続人の表示」についても注意が必要でしょう。相続人の住所・氏名は住民票や印鑑証明書と完全に一致させる必要があります。旧姓で記載したり、住所の表記を略したりすると、法務局で受け付けてもらえません。

「押印・印鑑証明書の取り扱い」でも見落としがあります。相続人全員の実印による押印と印鑑証明書の添付が必要ですが、印鑑証明書の有効期限は3ヶ月です。作成に時間がかかり、いざ申請する際に有効期限が切れていたという例も聞かれます。

さらに「権利関係の記載漏れ」も起こりがちです。建物だけでなく土地も含まれている場合や、共有持分がある場合など、複雑な権利関係を正確に反映させる必要があります。一部の権利を記載し忘れると、その部分については別途手続きが必要になってしまうため、しっかりと確認しましょう。

3.登記申請書の記載間違いと訂正の方法

登記申請書は法務局に提出する最も重要な書類ですが、記載方法が複雑で、多くの方がここでつまずきます。

「登記の目的」の記載で混乱する方が多くいます。相続の種類によって「所有権移転」「持分全部移転」など、適切な表現を選ぶ必要があります。また、数次相続や代襲相続の場合は、さらに複雑な記載が必要です。例えば、祖父から父へ、そして父から自分への相続が同時に発生した数次相続では、通常の相続とは異なる記載方法を用います。

「原因」欄の日付についても注意が必要です。故人（被相続人）の死亡日を記載しますが、数次相続の場合は複数の死亡日を正確な順序で記載する必要があります。一つでも日付を間違えると、法律関係が整合しなくなってしまうからです。

申請書に間違いがあった場合の「訂正方法」も独特のルールがあります。訂正印は申請人全員の印鑑（個人の場合は認印で可）を使用し、訂正箇所に二重線を引いて正しい内容を記載します。しかし、訂正箇所が多い場合や重要な部分の間違いの場合は、申請書を作り直した方が確実です。

「添付書類」の記載も見落としがちなポイントです。実際に添付する書類と申請書に記載する添付書類の一覧が一致していない場合、訂正を求められます。特に相続関係が複雑な場合は、添付書類も多岐にわたるため、漏れがないか入念なチェックが必要です。

4.法務局での補正対応と想定外の追加書類

法務局に登記申請書を提出した後、内容に不備や不足がある場合は、「補正」（訂正や追加書類の提出など）を求められることがあります。この段階で、多くの方が予想していなかった対応に迫られることもあります。

法務局からの補正依頼は、申請書に記載した電話番号に平日の日中にかかってくるのが一般的です。申請時には確実に連絡の取れる電話番号を記載し、補正期間中（一般的には１週間前後）は注意して連絡を確認しましょう。

追加書類を求められることもあります。たとえば、相続関係が複雑な場合に「相続関係説明図」の提出を求められたり、不動産の権利関係が不明確な場合に過去の登記済証や売買契約書の提示を求められたりするケースです。これらの書類は準備に時間を要することが多く、補正期間（通常は1週間前後）内に対応するのが難しいこともあります。

また、登記簿の記載内容と現況に大きな相違がある場合には、「現地確認」が必要になることがあります。稀なケースではありますが、その際、登記官が現地調査を行うことがあり、申請人に立ち会いを求められることもあります。平日の日中に対応できるよう時間を確保しておくと安心です。

最終的には、専門的な判断が求められる場合もあります。たとえば、相続人の中に相続放棄をしている者がいる場合や、遺留分に関する問題が生じている場合などは、法的な整理が必要になることがあります。このような場合には、司法書士や弁護士など専門家に相談することをおすすめします。

5.登録免許税の計算ミスと納付方法の注意点

登録免許税は、不動産の価額に基づいて算出される税金であり、計算や基準の誤りが少なくありません。

たとえば、固定資産税評価額を誤って把握するケースがあります。登録免許税の課税標準となるのは固定資産税評価額であり、これは自治体が発行する固定資産税課税明細書や固定資産評価証明書で確認できます。土地・建物それぞれの評価額を正確に確認し、1,000円未満を切り捨てるなどの計算ルールに従う必要があります。たとえば、土地の評価額が1,234,567円であれば、1,234,000円を基準として計算します。

税率の適用にも注意が必要です。相続による所有権移転登記の場合、原則として1,000分の4の税率が適用されますが、住宅用家屋の取得など、条件を満たす場合には軽減税率（1,000分の2）が適用されることがあります。軽減措置を適用し忘れると、余分な税金を支払うことになりかねません。

納付方法についても誤解が生じやすい部分です。登録免許税は、原則として収入印紙を登記申請書に貼付して納付します。この際、収入印紙に割印は不要です。申請税額が大きく3万円を超える場合、または電子申請を行う場合は、法務局窓口や指定金融機関で現金または電子納付することもできます。もし印紙額面が不足していた場合は、追加で印紙を貼付するか、補正指示に従って納付を行います。過納が生じた場合には、還付請求手続により返金を受けることができます。

共有名義の不動産については、さらに慎重な計算が求められます。複数の相続人で不動産を共有する場合、それぞれの持分に応じて課税標準額を按分し、個別に登録免許税を計算します。持分の割合（2分の1、3分の1など）と固定資産税評価額の対応関係を正確に計算しなければなりません。

計算や税率の判断に不安がある場合、無理に自分で対応しようとすると、結果的に時間と費用がかかることもあります。疑問があるときは、司法書士や税理士などの専門家に相談し、正確に手続を進めることをおすすめします。

自分でやるか司法書士に依頼するか？

手続き自体は自分でも可能な一方で、書類準備や法務局とのやり取りでつまずく人も多く、状況によっては専門家に依頼した方が結果的に早く、確実に終わります。ここでは、それぞれのメリット・デメリットと判断基準について解説します。

自分で手続きできるケースと専門家依頼が必要なケース

相続登記を自分で進められるかどうかは、主に相続関係の複雑さと必要書類の収集難易度によって決まります。

自分で手続きしやすいケース

• 相続人が配偶者と子どもだけで、全員が相続に同意している。
  例：父親が亡くなり、母親と子ども2人が相続人、母親が自宅を相続することで全員合意しているなど。
• 故人（被相続人）が生涯同じ市町村に住んでいて、戸籍の収集が容易である。
• 不動産が自宅1件のみで、権利関係が明確である。
• 時間に余裕があり、法務局に平日何度か足を運ぶことができる。

専門家への依頼が必要なケース

• 故人（被相続人）に前妻との間に子どもがいるなど、相続関係が複雑である。
• 相続人の中に海外在住者がいて、サイン証明書などの特殊な手続きが必要である。
• 故人（被相続人）が転居を繰り返していて、複数の市町村から戸籍を収集する必要がある。
• 古い戸籍が手書きで判読が困難である。
• 不動産が複数ある、または農地・山林など特殊な不動産が含まれる。
• 不動産の権利関係が複雑で、登記申請書の作成が困難である。

自分でやるメリット・デメリット

相続登記を自分で行う際のメリットとデメリットを比較しました。

自分で手続きする場合と司法書士に依頼する場合の比較

自分で手続きをする場合と司法書士に依頼する場合の、費用・時間・難易度を比較しました。

どんな人がどちらを選ぶべきか？

自分での手続きに向いている方

• 時間的な余裕があり、平日の昼間に役所や法務局に行ける
• 手続きに2か月～4か月程度の期間をかけても問題ない
• 書類作成や調べものが苦にならず、むしろ学習意欲がある
• 相続関係がシンプルで、相続人が少ない
• 相続人全員が協力的で、遺産分割協議がスムーズに進む
• 不動産が自宅の土地・建物1件のみで、権利関係が複雑でない

司法書士への依頼がおすすめの方

• 時間的制約が大きい方（会社勤め、子育て、介護などで忙しい）
• 手続きの確実性を最重視したい方
• 書類作成や複雑な法律用語に不安がある方
• 相続関係が複雑な場合（例：相続人が多い、海外在住者がいる、前妻との子どもがいる、戸籍収集が困難）
• 不動産が複数ある、または権利関係に疑問がある場合
• 相続人間で意見の対立があり、円滑な話し合いが難しい場合

最終的には、ご自身の状況と優先事項を整理して判断することが大切です。費用を最優先するなら自分で、時間と確実性を重視するなら司法書士への依頼を検討してみてください。どちらを選ぶにしても、まずは司法書士に相談して具体的なアドバイスを受けることで、より適切な判断ができるはずです。

まとめ

相続登記をご自身で進めるかどうか、最終的に判断に迷われた場合は、まず司法書士などの専門家に相談されることをおすすめします。多くの司法書士事務所では、初回相談を無料で行っているところも多く、あなたのケースの複雑さや必要な手続きについて具体的なアドバイスを受けることができます。

相談の際には、相続人の構成、不動産の状況、遺言書の有無、相続人間の関係性などを整理して伝えましょう。専門家から見て「このケースなら自分でも十分対応可能です」と言われれば、安心して自力での手続きを進められる一方で、「複雑な要素があるので専門家に任せた方が良い」と判断されれば、そのまま依頼することも可能です。

また、「基本的な手続きは自分で行い、最終的なチェックだけ専門家に依頼する」「書類作成は自分で行い、法務局への申請のみ専門家に依頼する」といった部分的なサポートを提供している事務所もあります。このような柔軟な対応により、費用を抑えながらも安心して手続きを進められます。

横浜にある伴法律事務所は、遺産分割や相続トラブルのご相談を受付しています。初回相談は無料ですので、まずはメールやお電話でお気軽にお問い合わせください。

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