親の土地に自宅を建てた場合の遺産分割トラブル
目次
親の土地を無償で使用して、子の一人が自宅を建築するということがよくあります。
親が子に無償で土地を使用させる場合、それが口頭での承諾であったとしても、親とその子の間に使用貸借契約（無償で貸す契約）が存在しているものと解釈されます。使用貸借契約は書面を作らなくても、口頭だけで成立するのです。
このように、親子の間の使用貸借に基づいて建物が建築された場合、遺産分割の際に紛争やトラブルになることがよくあります。
１ 親の土地に自宅を建てた場合の問題点
なぜ紛争になりやすいのでしょうか？それは次のような問題が生じるからです。
・土地の評価について、相続人間で意見が対立することが多い。
・土地を使用している相続人が、他の相続人に代償金を支払う意思がないときでも、相続人の一人の建物があるため売却することが難しい。
・土地を使用している相続人が土地を取得したいけれど、代償金を用意できない。
・土地を使用している相続人にとって、自宅は生活する上で必要不可欠な資産なので、他の相続人から権利主張をされると感情的になりやすく、話し合いがうまくすすまない。
このような問題を抱えてしまった場合、どのように進めるのがよいのでしょうか？
２ 土地はどのように評価するのか
(1) 建物が建っている土地の評価は下がるのか？
土地を使用する相続人から、建物が建築されているので市場で売りづらいことから、評価を下げるべきとの主張がなされることがあります。
しかし裁判実務において、相続人が使用貸借している土地は、更地と同様に評価して遺産分割が進められます。
確かに、建物が建築されている土地は売りにくいという事情がありますが、相続人が使用貸借をしている土地については、公平の点から、更地評価することが裁判実務の運用となっているのです。
(2) 更地評価はどのように決めるのか？
更地で評価することが正しいとしても、土地をいくらと評価するのかは簡単には決められません。
遺産分割においては、固定資産税評価額や相続税評価額（路線価による評価）を用いることはできません。これらは、固定資産税や相続税を算出するための評価に過ぎず、相続人全員の合意がない限り、遺産分割においては基準にできないのです。
遺産分割における土地の評価は実勢価格により決めることになっています。しかし、実勢価格は、どこかに記載されているものではありません。そのため、実勢価格がいくらなのかを巡って、対立が生じやすいのです。
一般には、各相続人が、それぞれ不動産業者がサービスで行っている無料査定を取得し、これを材料に評価額を交渉すします。当事者の主張する評価額の中間を取るなどして、評価額の合意ができる場合が多々あります。
しかし、相続人間の意見が一致しない場合、代償金の額が定まらず遺産分割ができないため、家庭裁判所に調停の申立をすることになります。そして遺産分割調停になれば家庭裁判所が選任した中立な不動産鑑定士により、土地の鑑定が実施されます。これによりようやく土地の実勢価格（＝鑑定評価額）が決まることになるのです。
注意が必要なのは、不動産鑑定士は家庭裁判所が選任した中立な鑑定士でなければならないという点です。一方の相続人が私的に依頼した不動産鑑定士による鑑定では、中立性が疑われるため、相手の相続人が納得しない限り、裁判所はその鑑定結果を採用しません。
３ 競売について
(1) 土地が競売になる場合
土地使用者が代償金を支払う意思がない場合、または、代償金を用意できない場合、どのように進むのでしょうか？
遺産分割調停、遺産分割審判になっても、家庭裁判所は、代償金を支払う意思がない相続人、または支払う資力がない相続人に、代償金の支払を命じることはありません。
土地を分筆して分けることができればよいのですが、建物がある多くのケースでは、土地を分筆して分けることが困難です。そこで、代償金の支払ができない場合、不動産を売却して代金を分けることになります。
ただし、不動産を共同で売却するためには、相続人全員が協力して不動産仲介業者に売却を依頼しなければなりません。そして、買主が見つかった場合には、相続人全員が売買契約書に署名・押印し、所有権を買主に移転する登記手続に協力しなければ売買は実現できません。したがって相続人の１人でも協力が得られないと売買契約による売買は実現できないのです
土地を使用している相続人が、代償金の支払をする意思がなく、かつ、共同売却にも協力しない場合、最終的には、家庭裁判所に土地の競売を命じる審判（決定）が出してもらい、この審判に基づいて、相続人のいずれかが、地方裁判所に不動産競売の申立をすることになります。
(2) 不動産競売の流れ
競売を命じる家庭裁判所の審判が確定した場合、相続人のいずれかが審判に基づいて地方裁判所に申立をすることで競売手続が始まります。競売手続は、裁判所が主体となって行う売却手続です。
裁判所が土地の状況を調査すると共に不動産鑑定に土地の評価を依頼します。その評価の結果に基づいて買受可能価額を決めて、インターネットなどで物件の情報を公開します。
これを見た買受希望者は、決められた入札期間に、買受可能価額以上の金額（入札額）を記載した入札書を提出します（売却基準価額の２０％の保証金の納付が必要）。そして開札日に、裁判所が全ての入札書をみて、入札額が最も高い買受申出人（最高価買受申出人）に不動産を購入する権利を与えます。
最高価買受申出人が決まると、裁判所が定める期限までに、その買受申出人は代金を裁判所に納付します。そして代金全額の納付があると、裁判所が法務局に申請して、相続人から買受人への所有権移転登記がなされます。
そして、裁判所が預かった代金は、裁判所から各相続人に分配されるのです。
なお、代金を納付した土地の買受人は、無償で土地を使用して建物を建てている相続人に対し、建物の収去を求めることができるのが原則です。
以上のように、相続人の一部が売買契約によって不動産を売却することに協力しない場合、競売によって、遺産の共同売却を強制的に実現することができるのです。
(3) 競売手続のデメリット
競売手続は、相続人の中に売買に協力しない者がいても実行することができますが、不動産仲介業者に頼んで一般の市場で売却する場合に比べ、売買代金が低くなってしまうことが多いです。
競売手続においては、一般的に、不動産鑑定士による通常の評価額から、競売手続を通じての売却であるため競売市場修正として７０％を掛けた金額を売却基準価額とします。そして、さらにこの売却基準価額に８０％を掛けた金額を、入札可能な最低額である買受可能価額とします。したがって、通常の評価額に７０％と８０％をかけるため、通常の評価額の５６％（０．７×０．８）以上で入札ができてしまいます。もちろん買受可能価額は、入札できる下限であり、実際に買受人になるためには最高価買受申出人になる必要があるので、買受可能価額よりも高い金額で落札されることが多いのですが、それでも、市場で売却する場合に比べて、代金の額が下がってしまうのが一般です。
そのため、遺産分割調停または遺産分割審判が進む中で、競売手続になりそうな状況になると、全ての相続人が、不動産仲介業者に頼んで市場で売却することを合意するケースがほとんどです。
４ 代償金等の金銭を支払ってもらいたい場合の進め方
土地を使用している相続人が、感情的な理由などで代償金を支払おうとしない場合、どのように遺産分割が進めるのでしょうか。
当事者同士で話がすすまない場合、まずは弁護士を入れて交渉をすることをお勧めします。弁護士が入ることで、裁判手続は避けたいとの気持ちが働き、しぶしぶながら相手方が交渉に応じることが多いからです。
また、相手が交渉に応じない場合には、遺産分割調停の申立をし、手続を粛々と進めていくことで、競売まで行く前に、相手方が、代償金の支払い、または、不動産の共同売却に応じるのが普通です。
５ 土地を取得したい場合の進め方
土地を使用しており、取得を希望する場合、できる限り、代償金の額を低くしてもらえるように交渉することになります。
まずは、土地の評価を下げる要因がないかをチェックします。建物が問題なく建築できる土地か（接道要件を満たすか、市街化調整区域内の土地か、農地かなど）、境界確定に多大な費用を要する事情はないか（公図混乱地等でないか）、土地整備に多額の費用が生じないか（崖の整備費用など）等をチェックします。当事務所で扱った事例のなかには、崖地整備費用約１８００万円、境界確定費用約６００万円の経費が生じることを理由に、通常の評価額からこれらを減額したうえで代償金が決まったものがあります。
また、売却に際して生じる経費（譲渡所得税・住民税、仲介手数料、測量費用、家財処分費用等）を主張し、共同売却になった場合の手取りが少ないことを理解してもらい、評価を減額するように協議することなどが考えられます。
しかし、交渉が進まない場合には、やはり遺産分割調停の申立をすることになります。そして遺産分割調停の中で、代償金の額ができるだけ低くなるように、主張書面を提出するなどの活動をしていくことになります。
ただし、他の遺産で調整できなければ、最終的には土地を取得するために代償金を支払うことが必要です。しかし、代償金を用意できない場合もあるでしょう。そのようなときには、金融機関からの借入により代償金を支払う方法があります。ただし、通常の住宅ローンを組むことは難しいので、そのような貸付を取り扱っている金融機関のローンを利用することになります。相手方との合意ができず、家庭裁判所の審判に至るケースの場合には、金融機関の融資証明書を取り付けて、支払能力を証明することになります。当事務所で扱ったケースでも、金融機関からの借入により代償金の支払いがなされたケースが複数あります。
交渉、遺産分割調停、遺産分割審判のいずれの場面においても、相続及び不動産に関する専門的な知識が要求されることが多いので、早めに相続及び不動産に強い弁護士に依頼することをお勧めします。
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この記事の執筆者
弁護士 伴 広樹
経歴
神奈川県厚木市出身。1997年司法試験合格後、2000年に司法修習を修了（52期）し、弁護士登録。横浜市内の法律事務所に勤務後、2004年に伴法律事務所を開設。年間280件の相続の法律相談に対応している。
弁護士業務では①お客様の期待に沿う徹底した調査，②お客様が納得できる提案力，③お客様が安心して任せられる確実かつ迅速な処理の3つを心がけており、実際に業務に対しての評価も高い。
活動・公務など
・神奈川大学非常勤講師（2009年9月～2016年3月）
・明治大学リバティアカデミー（市民講座）講師（2015年～2016年）
・横浜弁護士会（現神奈川県弁護士会）常議員(2009年4月～2010年3月）
・一般社団法人神奈川健康生きがいづくりアドバイザー協議会神奈川健生成年後見センター運営委員会委員（2015年8月～）
・セミナー講師としての活動 川崎市役所，東京地方税理士会保土ヶ谷支部，神奈川県宅地建物取引業協会横浜中央支部，神奈川青年司法書士協議会など各種団体におけるセミナー講師を担当
